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Crédito Habitação: taxa fixa, variável ou mista?

Taxa fixa, variável ou mista? Posso alterar o regime de taxa de juros durante o meu contrato de Crédito Habitação?


Crédito Habitação

Pedir um crédito à Habitação é um grande passo para qualquer um de nós.

Como todas as decisões importantes na nossa vida, aquando da contratualização de um crédito deste tipo, há que estar atento a todos os detalhes e, em particular, ao regime de taxa de juro que irá escolher.

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Neste domínio, apresentam-se-lhe três opções à escolha: taxa fixa, taxa variável ou taxa mista.

A opção dominante entre os contratantes portugueses de créditos à Habitação é a taxa variável, contudo, isto não significa que esta taxa seja a mais indicada para todos os casos. A escolha está sempre dependente das nossas necessidades no momento. Se coloca a segurança em primeiro lugar, a Taxa Fixa é a resposta. Se prefere arriscar e ter períodos em que paga menos e outros em que pode pagar mais, a Taxa Variável responde melhor às suas necessidades. E a Taxa Mista está algures entre uma e outra.

Como se percebe, a resposta não é unânime. De modo a perceber que taxa melhor se aplica ao seu caso particular, vamos dar-lhe a conhecer em detalhe cada uma destas taxas.

Taxa Fixa do Crédito Habitação

Nos créditos à Habitação contraídos a taxa fixa, a taxa de juro do empréstimo mantém-se inalterada durante o prazo que tiver sido acordado com a instituição de crédito.

Na prática, isto significa que se, por exemplo, a taxa de juro Euribor entretanto subir ou descer a prestação do empréstimo com taxa fixa não se altera.

Por norma, a prestação de um empréstimo a taxa de juro fixa é mais elevada do que a prestação indexada à Euribor (mais de 90% dos créditos habitação em Portugal é indexado a uma Euribor), uma vez que o cliente paga um preço mais alto pela segurança de não vir a ter a sua prestação aumentada.

Isto tem um lado negativo: quando a Euribor desce a sua prestação continua no mesmo valor.

Taxa Variável

Nos créditos à habitação com taxa de juro variável, a taxa de juro do empréstimo resulta da soma de duas componentes: a Euribor e o spread.

Ao cliente é-lhe permitido escolher o prazo da Euribor, sendo que as Euribor a três e seis meses apresentam-se como as mais comummente utilizadas em contratos de crédito à Habitação.

Após o respectivo prazo espirar, o valor da Euribor é recalculado com base na média aritmética simples do mês anterior, sendo esta taxa obrigatoriamente arredonda à milésima.

Quando esta revisão acontece, a taxa de juro do empréstimo pode subir ou descer refletindo a eventual alteração do valor da Euribor. Só em casos pontuais o valor da Euribor não se altera.

Quanto ao spread, este é definido unicamente pela instituição de crédito para cada contrato de crédito à habitação.

Nas contas da determinação do spread, o banco pondera não só o risco de crédito do cliente, mas também as garantias do empréstimo, incluindo a relação entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel sobre o qual é constituída uma hipoteca (rácio LTV ou loan-to-value).

Para além da vantagem de usufruir de uma taxa mais baixa quando a Euribor está em baixa, o cliente pode ainda tirar partido da redução do spread ou de outros encargos no crédito à habitação que algumas instituições concedem a quem adquire, simultaneamente, outros produtos ou serviços financeiros.

Taxa Mista

Este regime permite ao cliente ter uma taxa fixa durante um período inicial de 2, 5, 10 ou mais anos a definir com o banco passando, posteriormente, a uma taxa variável.

Assim, quem procura previsibilidade do pagamento e na gestão do orçamento familiar nos primeiros anos do contrato de crédito habitação, esta é uma boa opção.

Após este período de taxa fixa sucede um período de taxa variável que se prolonga até final do empréstimo. Na fase da taxa de juro variável do empréstimo, a prestação está associada a um indexante (Euribor na maior parte dos casos) e o valor a ser pago vai variando de acordo com as variações do indexante.

Se a fase de taxa fixa lhe dá a segurança de prestações e prazos de pagamento previsíveis, quando entra na fase de taxa variável, isto irá permitir ao cliente usufruir, durante períodos em que as taxas de juro estejam mais baixas, conseguindo, de uma prestação também ela mais reduzida.

Posso alterar o regime de taxa de juro durante o contrato de Crédito Habitação?

Sim, é possível alterar o regime da taxa de juro durante o contrato através da negociação de crédito habitação, mas atenção: a renegociação dos termos do contrato só é possível havendo acordo entre o cliente bancário e a instituição de crédito.

A verificar-se o acordo, a renegociação permite ao cliente rever condições como o spread, o prazo do indexante, o regime da taxa de juro, o prazo para a amortização do empréstimo, a própria modalidade de reembolso ou o Seguro de Vida do Crédito Habitação.